Ovaj smo članak sastavili kako bi domaćini na Airbnbu bolje razumjeli koje su sve njihove obveze te kako bi im pružili opće informacije o pojedinim zakonima i propisima te informacije o tome kako najbolje postupati u različitim situacijama.
Dužni ste pridržavati se naših Uvjeta korištenja i svih tekstova koji ih nadopunjuju te poštivati zakone i druga pravila koja se odnose na vašu specifičnu situaciju i zemljopisno područje.
Preporučujemo vam da sami potražite dodatne informacije jer ovaj članak nije sveobuhvatan te se informacije koje sadrži ne mogu smatrati pravnim ni poreznim savjetima. Osim toga, budući da ovaj članak ne ažuriramo u stvarnom vremenu, provjerite svaki izvor i provjerite jesu li se navedene informacije nedavno promijenile.
Porezna je tematika složena. Vaše porezne obveze mogu se razlikovati ovisno o vašoj specifičnoj situaciji. Stoga vam preporučujemo da se dodatno informirate o ovoj temi ili da se obratite poreznom savjetniku.
Prihod koji ostvarujete kao domaćin na Airbnbu mora biti prijavljen. To se smatra oporezivim dohotkom i može se oporezivati na različite načine, kao što su porez na dohodak (po pojednostavljenom režimu IRS-a) ili porez na dobit (režim IRC-a). Za više informacija obratite se poreznoj upravi ili nekom stručnjaku u tom području, primjerice poreznom odvjetniku ili računovođi.
Portugalska porezna uprava objavila je važne informacije koje će vam pomoći da prijavite prihod od ugošćivanja. Koliki je vaš prihod možete vidjeti u sažetku prihoda od ugošćivanja.
DAC 7 odnosi se na Direktivu Vijeća EU 2021/514, koja zahtijeva da internetske tvrtke kao što je Airbnb prikupljaju i prenose porezne podatke o nekim korisnicima koji ostvaruju prihod na njihovoj platformi. Ako upravljate smještajem koji se nalazi u jednoj od 27 država članica EU-a ili ako imate prebivalište u nekoj od država članica EU-a, Direktiva o administrativnoj suradnji u području oporezivanja (DAC7) odnosi se na vas.
Za potrebe Direktive DAC 7 osoba je „rezident” u državi u kojoj ima primarno prebivalište, ali i u bilo kojoj drugoj državi u kojoj je dobila porezni identifikacijski broj (TIN).
Više informacija o tome kako Airbnb prenosi ove porezne podatke potražite u našim odgovorima na česta pitanja.
Kako bismo vam pružili detaljnije informacije o vašim poreznim obvezama u ulozi domaćina na Airbnbu, sklopili smo partnerstvo s neovisnom tvrtkom profesionalnih računovođa kako bismo vam pružili besplatan vodič (dostupan na portugalskom i engleskom jeziku) koji sadrži opće porezne informacije o kratkoročnom najmu u Portugalu.
Kako bi domaćini mogli pristupiti godišnjoj zaradi, bilo da im je to potrebno zbog poreznih obveza ili da bolje razumiju svoj uspjeh, pripremili smo jednostavne smjernice.
U Portugalu neke općine naplaćuju općinsku boravišnu pristojbu (TMT), koju domaćini moraju naplatiti od gostiju i uplatiti lokalnim vlastima. Obavezno naplatite boravišnu pristojbu od gostiju i uplatite je nadležnim tijelima. Za više informacija obratite se gradskoj upravi kako biste saznali više o važećim stopama i rasporedima naplate na vašem području.
Za domaćine u Portu i Lisabonu: Airbnb ima dogovor s gradskim vlastima u Lisabonu i Portu da putem svoje platforme naplaćuje boravišne pristoj pristojbe izravno od gostiju i uplaćuje ih nadležnim gradskim vlastima.
U nekim gradovima u Portugalu mogu postojati iznimke u pogledu plaćanja lokalne boravišavine za neke kategorije gostiju, primjerice maloljetnike ili osobe koje putuju zbog zdravstvenih razloga.
Za detalje o tome ispunjavate li potrebne uvjete za izuzeće obratite se gradskoj upravi jer se kriteriji i stope mogu znatno razlikovati od jedne do druge općine. Za Lisabon i Porto možete pogledati i našu stranicu na kojoj su navedene iznimke za te gradove.
Svaka općina ima svoj internetski portal na kojem morate prijaviti sve rezervacije i odgovarajući iznos koji sami prijavite. Iznos i postupak plaćanja razlikuju se ovisno o gradu i moraju biti u skladu s lokalnim propisima.
Važno je da imate sve potrebne dozvole za iznajmljivanje smještaja gostima. Obratite se lokalnom pravnom savjetniku za više informacija.
Na primjer, lokalni ugovori, zakoni ili drugi propisi mogu nametnuti određena ograničenja. Opće informacije iz ovog članka mogu vam poslužiti kao polazište za informiranje o propisima i dozvolama za ugošćivanje.
Ako imate bilo kakvih pitanja ili nedoumica, savjetujemo vam da se obratite lokalnim općinskim službama ili odvjetniku.
U Portugalu se ugošćivanje obično naziva „kratkoročni najam” („Alojamento Local”). Uredba sa zakonskom snagom br. 76/2024 najnoviji je propis kojim se uređuje kratkoročni najam u Portugalu, a njome su uvedene značajne izmjene u pravni okvir.
Preporučujemo vam da se obratite nadležnom tijelu Turismo de Portugal, lokalnoj gradskoj upravi ili pravnom savjetniku kako biste saznali kako nova pravila utječu na kratkoročni najam na vašoj lokaciji.
Turistička zajednica Portugala pruža opće informacije o pravilima za lokalne smještaje i postupku registracije. Na internetskoj stranici nadležne službe možete pronaći i upute kako pokrenuti svoju djelatnost te sve informacije o važećim propisima.
Da biste mogli iznajmljivati smještaj na kratki rok, morate prijaviti svoju djelatnost portugalskoj poreznoj upravi podnošenjem obrasca „Početak obavljanja djelatnosti”, bilo kao fizička osoba bilo kao poslovni subjekt. Osim toga, morate registrirati svoj smještaj kako biste dobili dozvolu za kratkoročni najam. Registracija je besplatna i obavlja se putem interneta.
Nakon što uspostavite odgovarajuću pravnu strukturu za vođenje kratkoročnog najma u Portugalu, ključno je upoznati se s tekućim odgovornostima koje ćete morati obavljati, kao što su naplata i uplata turističkih pristojbi, podnošenje redovitih financijskih i poreznih izvješća te osiguravanje usklađenosti s lokalnim općinskim propisima, između ostalog.
U Portugalu su domaćini zakonski obvezni prijaviti boravak svih stranih turista. To se mora učiniti u roku od tri radna dana nakon dolaska putem obrasca za prijavu smještaja (boletim de alojamento). Ta se obveza može ispuniti putem platforme SIBA (Informacijski sustav za prijavu smještaja). Registracijom u sustavu SIBA domaćini mogu elektroničkim putem dostaviti potrebne podatke.
Također imajte na umu da se Uredbom sa zakonskom snagom br. 76/2024 dodatno naglašava obveza osiguranja od građanskopravne odgovornosti i postrožavaju pravila u vezi s njom: registracija se sada može poništiti ako se svake godine ne dostavi dokaz o osiguranju. Detaljnije informacije o tome kako poslati dokaz nalaze se na internetskoj stranici nadležne državne institucije.
U nekim slučajevima postoje ograničenja u pogledu podnajma ili iznajmljivanja smještaja koja se temelje na ugovoru o najmu ili drugim ugovorima, pravilnicima koji se odnose na sam objekt ili lokalnim propisima. Pregledajte sve ugovore koje ste potpisali ili se obratite najmodavcu, vijeću stanara ili drugim nadležnim tijelima.
Možda ćete moći dodati dodatak svom najmu ili ugovoru koji može pružiti jasnoću u vezi s nedoumicama, odgovornostima i odgovornostima za sve strane.
Ako vaš smještaj ima hipoteku (ili bilo koji oblik zajma), obratite se zajmodavcu kako biste bili sigurni da ne postoje ograničenja u pogledu podnajma ili ugošćivanja.
Kad je riječ o subvencioniranom stanovanju, obično postoje pravila kojima se zabranjuje podnajam bez izričite dozvole. Ako živite u subvencioniranom objektu za stanovanje i željeli biste postati domaćin, obratite se tijelu ili udruženju u čijoj je nadležnosti taj objekt.
Ako dijelite svoj dom s drugima, razmislite o tome da sa svojim sustanarima ugovorite službeni ugovor kako biste naveli što mogu očekivati. Ugovori o sustanarstvu mogu uključivati koliko često planirate primati goste, pravila ponašanja za goste, hoćete li dijeliti prihod i još mnogo toga.
U skladu sa zakonodavstvom EU-a o zaštiti potrošača, morate pružiti određene informacije svojim kupcima kada nudite robu ili usluge putem interneta. Ugošćivanje na Airbnbu smatra se uslugom. Imamo informacije i alate koji će vam pomoći da odlučite želite li se registrirati kao poslovni subjekt i bolje razumjeti svoje obveze u pogledu zaštite potrošača u EU-u.
Sigurnost naših domaćina i gostiju iznimno nam je važna. Goste možete umiriti tako što ćete im dati jednostavne savjete, primjerice upute koje treba slijediti u slučaju nužde i informacije o potencijalnim opasnostima.
Navedite sljedeće brojeve telefona:
Pobrinite se da gosti znaju kako vam se mogu obratiti u slučaju nužde. Pouzdano rješenje je komunicirati s njima putem Airbnbovog sustava za razmjenu poruka.
Nabavite pribor za prvu pomoć i recite gostima gdje se nalazi. Redovito provjeravajte sadrži li sve što je potrebno kako biste mogli nadopuniti zalihe ako se potroše.
Ako imate plinske uređaje, pridržavajte se svih važećih sigurnosnih propisa koji se odnose na plin i pobrinite se da imate ispravan detektor ugljikovog monoksida. Osigurajte aparat za gašenje požara i redovito ga održavajte.
Pobrinite se da je izlaz u slučaju požara jasno označen. Na vidljivo mjesto postavite evakuacijski plan.
Evo nekoliko načina na koje možete spriječiti potencijalne opasnosti:
Ima gostiju koji putuju s djecom i moraju znati je li vaš smještaj prikladan za njih. U rubrici Detalji oglasa na svom korisničkom računu na Airbnbu možete u odjeljku Dodatne napomene navesti potencijalne opasnosti ili napisati da vaš smještaj nije prikladan za djecu i bebe.
Ispravni uređaji, poput grijalica i klima-uređaja, mogu uvelike pridonijeti udobnosti gostiju tijekom boravka u vašem smještaju. Mnogo je načina da se pobrinete da iskustvo bude ugodno:
Odredite maksimalan broj gostiju koji mogu sigurno boraviti u vašem smještaju. Lokalne i državne vlasti imaju smjernice u ovom području. Imajte na umu da je u skladu s nacionalnim zakonodavstvom maksimalni kapacitet objekta za kratkoročni najam 9 soba i 27 korisnika, s izuzetkom objekata koji su kategorizirani kao hosteli.
Kao odgovoran domaćin dužni ste gostima objasniti lokalna pravila i kulturu. Na taj način pomažete da svi imaju priliku doživjeti nešto divno.
Napomena: sefovi za ključeve ne smiju se postavljati na ulični namještaj kao što su barijere na pločniku, stalci za bicikle, rasvjetni stupovi itd.
Ako je sef za ključeve postavljen na javnom mjestu, općina i lokalne vlasti mogu poduzeti mjere kako bi ga uklonile.
Međutim, možda ćete moći postaviti sef za ključ u svoj dom, na vrata ili na zid, uz suglasnost susjeda i suvlasnika, a preporučujemo vam da promijenite kod između dviju rezervacija.
Saznajte više o samostalnom ulasku u smještaj.
Ako u vašoj zgradi postoje zajedničke prostorije ili sadržaji, upoznajte goste s pravilima ponašanja koja se na njih odnose.
Kućni red možete unijeti u odjeljku Dodatne napomene u rubrici Detalji oglasa na svom korisničkom računu na Airbnbu. Gosti uglavnom vole unaprijed znati što očekujete od njih.
U načelu je najbolje obavijestiti susjede da planirate primati goste. Tako će vam moći javiti ako ih nešto zabrinjava ili ako imaju kakvih pitanja u vezi s tim. Ako vaši susjedi povremeno budu uznemiravani zbog boravka gostiju koje primate preko Airbnba, mogu podnijeti pritužbu.
Imajte na umu da prema državnim zakonima stanari u zgradi imaju pravo usprotiviti se kratkoročnom najmu u zgradi i zatražiti od lokalnih vlasti da ponište registraciju smještaja. Osim toga, upravitelji smještaja za kratkoročni najam dužni su u svaki od njih postaviti natpis s e-mail adresom i brojem telefona. Stoga je preporučljivo njegovati dobre odnose sa susjedima i upravom stambene zgrade kako bi se osiguralo kooperativno i pozitivno okruženje, odnosno sudjelovanje na svim sastancima stanara.
Postoji mnogo razloga zbog kojih gosti rezerviraju smještaj na Airbnbu, uključujući blagdane i proslave. Kako bi se svi osjećali ugodno, što prije ih obavijestite o tome kako će buka utjecati na susjede.
Ako ste zabrinuti da ćete uznemiravati svoje susjede, postoji nekoliko načina da ograničite buku:
Imajte na umu da je Airbnb 2020. godine uveo globalnu zabranu svih zabava i događanja u smještajima koji se oglašavaju na našoj platformi.
Obavijestite goste o pravilima parkiranja u vašoj zgradi i susjedstvu. Primjeri pravila parkiranja:
Prvo što trebate učiniti jest provjeriti pravila koja se odnose na vaš ugovor o najmu ili zgradu kako biste bili sigurni da nema ograničenja u pogledu dovođenja kućnih ljubimaca. Ako dozvoljavate dovođenje kućnih ljubimaca, ne zaboravite obavijestiti goste gdje ih mogu šetati i gdje mogu baciti izmet. Pripremite plan B, poput broja obližnjeg pansiona za kućne ljubimce, u slučaju da kućni ljubimac vašeg gosta uznemiri susjede.
Uvijek poštujte privatnost svojih gostiju. Naši propisi o sustavima nadzora jasno pokazuju što očekujemo od domaćina, no na nekim lokacijama postoje dodatni zakoni i propisi s kojima biste se trebali upoznati.
Ako je vaš smještaj za nepušače, savjetujemo vam da na to podsjetite goste postavljanjem nekoliko znakova. Ako je pušenje dozvoljeno, ostavite pepeljare na mjestima predviđenima za pušenje.
Raspitajte se kod zastupnika osiguranja ili u osiguravajućoj kući koje su vaše obveze i ograničenja te koju vrstu police morate imati s obzirom na svoje specifične okolnosti.
AirCover za goste uključuje osiguranje imovine domaćina od štete koju uzrokuju gosti i osiguranje od odgovornosti za goste, koje pruža osiguranje od odgovornosti za štetu nanesenu trećim osobama i osnovno pokriće za određene vrste štete. Ipak, to nije zamjena za osiguranje nekretnine (za najmoprimce ili vlasnike) ili odgovarajuće osiguranje od građanskopravne odgovornosti. Možda ćete se morati pridržavati i drugih propisa koji se odnose na osiguranje. Pročitajte ovaj članak i saznajte više o AirCoveru za domaćine.
Svim domaćinima preporučujemo da obavezno pročitaju uvjete i odredbe svoje police osiguranja te da provjere što sve ona pokriva, a što ne. Ne pokrivaju sve police osiguranja štetu ili gubitak imovine uzrokovane gostom koji unajmljuje vaš smještaj.
Osiguranje od građanskopravne odgovornosti obvezno je za upravljanje smještajnim objektom za kratkoročni najam u Portugalu. Međutim, Uredbom sa zakonskom snagom br. 76/2024 uvedena je obveza pružanja informacija o ovom osiguranju na portalu Gov.pt. Ako ne dostavite dokaz o godišnjem osiguranju, može vam biti ukinuta dozvola.
Pročitajte odgovore na česta pitanja o ugošćivanju kako biste saznali više o tome kako postati domaćin na Airbnbu.
Imajte na umu da Airbnb nema kontrolu nad ponašanjem domaćina i ne prihvaća nikakvu odgovornost u tom pogledu. Domaćini koji ne ispunjavaju svoje obveze mogu biti suspendirani ili uklonjeni s Airbnbove stranice. Airbnb nije odgovoran za pouzdanost ni točnost podataka koji se nalaze na stranicama drugih internetskih stranica koje su dostupne putem poveznica (uključujući stranice koje sadrže informacije o zakonima i propisima).
U nastavku odaberite lokaciju kako biste pročitali više informacija koje se odnose na vaš grad, okrug ili regiju. Ako vaša lokacija nije navedena, možete pročitati opće informacije o lokalnim propisima.
Uključite se u lokalni klub domaćina: želite li upoznati domaćine u svojoj okolici i razmjenjivati savjete i preporuke? Sve što trebate učiniti je pridružiti se službenoj grupi domaćina na svojoj lokaciji.